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公积金使用技巧
作者: 发布于:2017/1/9 11:16:33 点击量:

积金的用处是有很多的,但是有很多人不是很了解,在这里专教您公积金使用技巧。

技巧一:合理拉长贷款年限
我们以上海的公积金管理办法为例,一手房和竣工5年以内的次新房的最长贷款年限为30年,其他二手房的最长贷款年限为15 年,并且不能长于借款人离法定离休或者退休时间后的5年,即男性贷款人可以贷到65岁,女性贷款人可以贷到60岁。
由于公积金贷款额度有限(上海最高30万元/人,60万元/户,有补充公积金最高40万元/人,80万元/户),大部分人在申请住房贷款时,不得不采取“商业贷款+公积金贷款”的组合形式,所以很多人都是简单地采用相同年限的贷款方式。但由于5年期以上公积金贷款利率比同期限的商业贷款利率低2%,甚至比7折优惠利率还要低,所以聪明的贷款人会选择合理拉长公积金贷款期限,适当压缩商业贷款期限。如此一来,在贷款金额和还贷期限相同的情况下,就能用较大比例资金先偿还利率较高的商业贷款,从而在一定程度上减少利息支出。比如100万元组合贷款,如果其中公积金贷款50万元、商业贷款50万元,那么采取公积金贷款30年还清、商业贷款15年还清会比公积金贷款15年还清、商业贷款30年还清,月供少99元。
另外,目前公积金贷款政策中,公积金贷款的年限依据房龄和主贷人的年龄来决定。所以要拉长公积金贷款的年限,和谁来做主贷人也有一定关系。通常情况下,如果夫妻的年龄差异不大,那么丈夫来做主贷人,申请到的贷款年限时间更长;而在“老夫少妻”或“老妻少夫”的家庭里,年龄较小的那一方做主贷人,可以申请到期限更长的公积金贷款。

技巧二:“年冲”未必真划算
用公积金账户余额冲还贷款有两种方式,一种是“年冲”,在每年4 月或9 月使用账户余额直接冲抵贷款本金;另一种是“月冲”,按月使用账户上的余额冲还当月的还款额(本息一起冲)。一般人都觉得年冲更合算,因为可以直接冲本金,从而节省更多的贷款利息。可事实上年冲未必真划算。
由于公积金账户上的资金利息很低,因此公积金冲还贷的首要原则是尽可能用公积金低息存款来冲减高息的商业贷款。而在组合贷款中,无论选年冲还是月冲,公积金账户余额都会自动优先冲还公积金贷款部分,后冲还商业住房贷款部分。对月冲来说,由于月供是固定的,因此不管先冲公积金贷款还是商业贷款部分,自己实际还需现金偿还的贷款金额都是固定的;而对于年冲来说,一次性冲还大量公积金贷款的本金部分后,今后反而无法享受到低息贷款额度了,几次年冲后,可能就会出现低息的公积金贷款已全部还清,而高息的商业贷款却还留有许多。
因此如果希望继续保持公积金的低息贷款额度,购房者不必急于使用年冲,而可以通过月冲用账户上的余额先冲还部分商业贷款,增加每月可支配收入,既可以使每月手头上的现金流更宽裕,积累了一段时间后,也可以主动向银行申请提前偿还商业贷款,从而更有效地节省利息。
另外,如果公积金账户余额不多或每月缴纳公积金不多的话,即使采用年冲,减少的贷款本金和利息支出也很有限,与其把资金放在公积金账户存一年,不如用月冲以减少每个月的还款压力。
不过对那些只申请纯公积金贷款或每月缴纳公积金较多的购房者来说,则采用年冲办法,一次性冲还贷款本金是最划算的办法。所以选择哪种冲还贷方式因人而异。
技巧三:贷款买房前再停止冲房租
为了改变公积金的尴尬局面,许多地方政府也做了各种探索,如今公积金除了能用来贷款买房外,还能租房、装修甚至看病等其他用途。可许多人有一种观念,认为公积金要留着今后买房,所以提出来付房租“不划算”,其实从理财角度看,提取公积金租房反而更划算。
以上海的公积金贷款规定为例,上海规定个人单次申请公积金贷款上限为30万元,公积金缴存金额与贷款上限之间的杠杆比例是1:40,即公积金账户里有1 元,最高可申请40元公积金贷款。另外还规定申请公积金贷款前,必须连续缴纳半年以上公积金。
综合这几条规定,我们可以发现,对于未来一两年内没有买房意愿,还会继续租房生活的人来说,完全可以先把公积金提取出来用于支付房租,而自己原本应该用于支付房租的资金则可以用于投资。
根据目前的规定,在结息年度(指上年7月1日至本年6月30日)内缴存的住房公积金,按照央行公布的活期存款利率(0.35%)计息,上年结转的住房公积金本息,按照央行公布的一年期零存整取利率计息(视为按月“零存”,在购房或退休时一次性“整取”),当前利率为2.6%。
即使全部以2.6%计算,公积金冲房租的资金机会成本也只有每年2.6%。只要你的投资收益率超过2.6%,就一定更划算!如今就算收益下滑后的余额宝等货币基金收益率依然保持在4%以上,许多收益稳健的银行理财产品年收益率则高达5%~6%,如果选择更激进的股票、P2P 等投资品,潜在收益更高,所以想要跑赢公积金利率,毫无压力感。
而当你准备在未来一两年内享受公积金优惠利率贷款买房的话,也只要算好时间,提前申请停止公积金冲房租就行了。
还是以上海为例,40倍融资杠杆意味着只要公积金账户里的缴存余额超过7500元,就能达到公积金贷款最高30万元的上限。因此假如你每月单位与个人合计缴纳公积金为750元,则只要在想购房前10个月停止冲房租,让公积金账户内的资金积累到7500元以上就可以了。
有人可能会说,这种理财思路虽然很好,但毕竟公积金冲房租就意味着需要缴纳5%左右的各种房屋租赁税(营业税、城市维护建设税、教育费附加等),这些税收显然房东不愿意出,还得我自己掏钱,如果把这块成本算上去,岂非不划算了吗?
其实这也是一种思维误区,因为租房税费是一次性缴纳的,而用公积金冲房租得到的资金拿去投资则是可以持续增值的。比如1000元公积金拿来租房后缴纳了50元税费,实际冲抵了950元,即可以省下950元用于其他投资,只要第一年投资收益超过5.26%,就足以弥补50元税费损失,等到第二年后,就可以持续获得复利增值效果了。
更何况,租房登记备案并交纳相关税费,既是每一个公民应尽的义务,也能更好地维护租客在房屋承租过程中的合法权益。
同样的思路,用在房屋改造、装修、支付物业费、医药费等其他政策允许的生活支出上也同样适用,都可以把原来躺在公积金账户里睡大觉的低息存款激活,从而增加自己身边的可支配收入,等到要买房前再停止支付,从而让公积金发挥最大的理财效用。具体的相关提取政策,还请咨询当地的公积金管理部门。

 




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